? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?客觀評(píng)價(jià)我國(guó)房地產(chǎn)的二十年歷史成就、當(dāng)前難題及制度變革
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2019-10-18? ?青野鴻蒙
房地產(chǎn)是周期之母。1998年房改釋放了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的洪荒之力，創(chuàng)造了人類(lèi)大規(guī)模城市化、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、民生大幅改善的輝煌成就，也埋下了高房?jī)r(jià)、土地財(cái)政等待解難題。房地產(chǎn)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)、地方財(cái)政主要來(lái)源、金融危機(jī)的策源地、財(cái)富的象征、大類(lèi)資產(chǎn)配置的核心。
二十年滄海桑田，歷史巨變，站在新時(shí)代的起點(diǎn)上，在“房住不炒”的新定位下，如何通過(guò)住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，事關(guān)國(guó)運(yùn)。我們提出了業(yè)內(nèi)廣為采用的標(biāo)準(zhǔn)分析框架：“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”（參考《房地產(chǎn)周期》，人民出版社）。本文旨在客觀評(píng)價(jià)二十年來(lái)房地產(chǎn)改革的功過(guò)，房地產(chǎn)的歷史貢獻(xiàn)，直面我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，分析背后深層次的制度原因，為新一輪改革建言獻(xiàn)策。（文 恒大研究院 任澤平 夏磊 黃什 龐欣）
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一、歷史評(píng)價(jià)二十年住房制度改革的功過(guò)
1998年，為應(yīng)對(duì)亞洲金融風(fēng)暴沖擊，房改啟動(dòng)商品房市場(chǎng)。國(guó)務(wù)院23號(hào)文要求停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。我國(guó)房地產(chǎn)二十年市場(chǎng)化發(fā)展大幕就此開(kāi)啟。
（一）房地產(chǎn)行業(yè)在繁榮中走向成熟
房改以來(lái)，受益于城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，居民住房需求集中釋放。1998-2018年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率從33.4%上升至59.6%，年均提升1.3個(gè)百分點(diǎn)，住房需求快速增加；城鎮(zhèn)人均可支配收入年均增長(zhǎng)11%，居民購(gòu)買(mǎi)力大幅提升。
中國(guó)房地產(chǎn)由此歷經(jīng)二十年長(zhǎng)周期繁榮，行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)大幅增長(zhǎng)。20年來(lái)，房屋新開(kāi)工面積從2億平增至20.9億平，累計(jì)上漲9.3倍，年復(fù)合增速12.4%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額從0.2萬(wàn)億元增至12萬(wàn)億元，累計(jì)上漲55.8倍，年復(fù)合增速22.4%。商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別從1.2億平增至17.2億平、0.3萬(wàn)億元增至15萬(wàn)億元，累計(jì)上漲13.1、58.7倍，年復(fù)合增速14.1%、22.7%。
伴隨房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)從無(wú)到有、從國(guó)企先行到民企崛起，隊(duì)伍逐漸壯大。2018年，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)9.8萬(wàn)個(gè)，比1998年的2.4萬(wàn)個(gè)增長(zhǎng)3.1倍，其中5家房企位列世界500強(qiáng)。
行業(yè)發(fā)展模式從粗放走向成熟，三個(gè)趨勢(shì)逐步顯現(xiàn)。一是行業(yè)集中度逐漸提高，2018年前10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)房企市占率分別為26.9%、37.4%、55.1%，分別較2010年提升17.4、24.7和39個(gè)百分點(diǎn)。二是產(chǎn)品不斷升級(jí)完善，對(duì)園林綠化、建材品質(zhì)、家裝設(shè)計(jì)和智能科技等提出更高要求，多家龍頭房企的精裝修比例均超過(guò)50%。三是供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，十九大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，房地產(chǎn)供應(yīng)主體由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、企業(yè)、開(kāi)發(fā)商等主體共同參與，形成商品房、租賃房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房等各渠道多元供給的模式。
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（二）住房制度建設(shè)在探索中逐步完善
我國(guó)住房制度采取循序漸進(jìn)的穩(wěn)步改革措施。前期探索試點(diǎn)，98房改奠定基礎(chǔ)，后續(xù)配套政策推進(jìn)，最終形成符合當(dāng)前國(guó)情的，以住房金融、土地、稅收、住房保障和住房供應(yīng)為五大支柱的中國(guó)特色住房制度。
第一，以商業(yè)貸款為主、公積金貸款為輔的住房金融制度。1994年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，住房公積金制度建立；1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，規(guī)定所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個(gè)人住房貸款，商業(yè)性住房金融快速推進(jìn)。
第二，以招拍掛為主的土地供應(yīng)制度。1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)三種方式出讓城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)。2002年國(guó)土資源部頒布11號(hào)令，明確經(jīng)營(yíng)性用地必須招拍掛出讓。2010年北京試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓方式，2011年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》提出推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住宅用地，熱點(diǎn)城市開(kāi)始創(chuàng)新土地出讓方式，打破傳統(tǒng)招拍掛價(jià)高者得的模式。
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第三，鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有自住住房的稅收制度。我國(guó)個(gè)人持有和交易住房主要涉及9個(gè)稅種。保有環(huán)節(jié)2個(gè)稅種，房產(chǎn)稅及土地增值稅，分別依據(jù)1986年、1988年的暫行條例征收，目前均對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)住房免征。交易環(huán)節(jié)7個(gè)稅種，涉稅種類(lèi)多、稅率相對(duì)較高，但對(duì)長(zhǎng)期持有和家庭唯一住房設(shè)置了減免優(yōu)惠。其中，契稅依據(jù)1997年暫行條例征收；增值稅及附加依據(jù)2016年《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》征收；個(gè)人所得稅依據(jù)1999年《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》征收；印花稅和土地增值稅依據(jù)2008年《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》征收。
第四，涵蓋公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶(hù)區(qū)改造安置房、共有產(chǎn)權(quán)房等多樣化的住房保障體系。1998年房改23號(hào)文提出“最低收人家庭租賃廉租房、中低收人家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、其他高收入家庭購(gòu)買(mǎi)租賃商品房”，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房被用于保障中低收入家庭居住。2010年，《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)，公租房成為保障性住房的方式之一，面對(duì)中等偏下收入家庭。2008年中央大規(guī)模保障性安居工程啟動(dòng)了國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)和煤礦棚戶(hù)區(qū)改造；2010年城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作全面展開(kāi)；2014年國(guó)開(kāi)行住宅金融事業(yè)部建立，中國(guó)人民銀行創(chuàng)設(shè)抵押補(bǔ)充貸款，為全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模棚改和貨幣化安置提供了成本適當(dāng)、長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持。棚戶(hù)區(qū)住房困難家庭可通過(guò)棚改安置房和貨幣化購(gòu)買(mǎi)商品房?jī)煞N方式改善居住條件。2017年住建部發(fā)文，支持北京、上海開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，重點(diǎn)解決“夾心層”住房問(wèn)題。自此，針對(duì)不同收入群體的住房保障供應(yīng)體系得以建立。2019年住房保障立法加快推動(dòng)，將明確國(guó)家層面住房保障頂層設(shè)計(jì)和基本制度框架。
第五，租購(gòu)并舉的住房供給體系。2015年以來(lái)租賃制度大獲推進(jìn)。2016年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，2017年十九大報(bào)告中提出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，明確住房供應(yīng)體系主要框架和目標(biāo)。2017年開(kāi)始試點(diǎn)政策積極推進(jìn)，7月《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》出臺(tái)，選取廣州、深圳等12個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)；8月《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》發(fā)布，明確將在北京等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)；2019年南京等16城入圍中央財(cái)政支持住房租賃試點(diǎn)。
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二、客觀評(píng)價(jià)二十年來(lái)房地產(chǎn)的歷史貢獻(xiàn)
（一）房地產(chǎn)是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的火車(chē)頭
1998年國(guó)務(wù)院23號(hào)文明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，2003年國(guó)務(wù)院18號(hào)文進(jìn)一步將房地產(chǎn)定位為支柱性產(chǎn)業(yè)。20年來(lái)，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展火車(chē)頭，當(dāng)之無(wú)愧。一是行業(yè)體量大，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)高；二是產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)行業(yè)多，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)帶動(dòng)一大批上下游行業(yè)發(fā)展。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資帶動(dòng)建筑業(yè)以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機(jī)等上下游制造業(yè)；房地產(chǎn)消費(fèi)，既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的家電、家具、家紡、裝潢等制造業(yè)；也明顯帶動(dòng)金融、媒體服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理等第三產(chǎn)業(yè)。2018年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為6.6%，房地產(chǎn)對(duì)上下游相關(guān)行業(yè)增加值的拉動(dòng)占GDP的比重為9.2%，二者合計(jì)占比高達(dá)15.8%。
房地產(chǎn)提供的土地出讓金和稅收收入，有力支持了地方政府推進(jìn)大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)稅收減免和地價(jià)補(bǔ)貼，幫助中國(guó)制造業(yè)在過(guò)去20年的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，為國(guó)家創(chuàng)造大量外匯收入，使出口成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要馬車(chē)。2012至2018年，全國(guó)300城工業(yè)用地成交樓面價(jià)累計(jì)漲幅僅4.2%，而住宅用地成交樓面均價(jià)累計(jì)漲幅達(dá)178.6%。1998-2018年，全國(guó)公路、鐵路里程分別由127.9萬(wàn)公里、6.6萬(wàn)公里增長(zhǎng)至485萬(wàn)公里、13.2萬(wàn)公里。
房地產(chǎn)是最重要的貨幣創(chuàng)造媒介之一，推動(dòng)信用擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第一，我國(guó)金融體系以間接融資為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高、價(jià)值穩(wěn)定，作為最重要的抵押物為信用擴(kuò)張創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。2018年末，上市銀行貸款余額中抵押貸款占比42%，其中四大國(guó)有銀行為45%。抵押貸款超10萬(wàn)億的上市銀行的抵債資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占比高達(dá)76.4%。第二，在快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化階段，大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)的引擎。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額高、單體規(guī)模大，需要信貸支持。2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸占金融機(jī)構(gòu)貸款余額9.5%，支撐起相當(dāng)于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資18.6%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。第三，在住房市場(chǎng)化國(guó)家，住房貸款是支持居民購(gòu)買(mǎi)住房、改善居住條件的重要手段，是居民部門(mén)的主要負(fù)債，也是金融機(jī)構(gòu)的重要資產(chǎn)投向。以美國(guó)、日本和德國(guó)為例，2017年居民住房貸款占總負(fù)債的比重分別為67.4%、64.5%和72.4%，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重分別為24.1%、24.5%和39.8%。2018年我國(guó)居民住房貸款余額占居民總負(fù)債的56.4%，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的18.9%，均低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。
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（二）房地產(chǎn)是地方政府進(jìn)行大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要財(cái)政來(lái)源
1994年分稅制改革后，事權(quán)下沉、財(cái)權(quán)上移，地方政府財(cái)政壓力加大。房地產(chǎn)為地方政府籌集穩(wěn)定的財(cái)政收入。
房地產(chǎn)相關(guān)稅收是地方政府的重要稅收收入。與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種主要有11個(gè)，其中契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和房產(chǎn)稅為房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)稅收。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)相關(guān)稅收規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。2017年房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)地稅1.3萬(wàn)億，2018年5項(xiàng)房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)稅共1.8萬(wàn)億元，分別占當(dāng)年地方本級(jí)稅收收入的19%、23.7%。
土地出讓金是地方政府最重要的預(yù)算外收入，也是當(dāng)前單項(xiàng)占比最高的地方政府本級(jí)財(cái)政收入。通過(guò)房地產(chǎn)，地方政府以市場(chǎng)化的方式變現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)的未來(lái)價(jià)值。1998年，土地出讓金規(guī)模507.7億元，占地方本級(jí)財(cái)政收入的10.2%，2018年土地出讓金規(guī)模增長(zhǎng)至6.5萬(wàn)億元，占地方本級(jí)財(cái)政收入的比例提升至66.5%。
土地抵押貸款是城市政府關(guān)鍵的外部融資來(lái)源。房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)的巨額土地增值紅利，讓地方政府的土地資產(chǎn)大幅增值，成為重要的信貸抵押物。以自然資源部監(jiān)測(cè)的84個(gè)城市為例，15年底土地融資余額達(dá)11.3萬(wàn)億元。
（三）房地產(chǎn)是我國(guó)快速城鎮(zhèn)化的發(fā)動(dòng)機(jī)
改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。1978-2018年，城鎮(zhèn)人口由1.7億人增長(zhǎng)至8.3億人，40年間增長(zhǎng)3.8倍；1981-2017年，全國(guó)城市建成區(qū)面積由7438平方公里增長(zhǎng)至56225平方公里，增長(zhǎng)6.6倍。
房地產(chǎn)為城市發(fā)展提供啟動(dòng)資金。對(duì)于尚處起步和快速擴(kuò)張期的城市，除了需要提供教育醫(yī)療、環(huán)衛(wèi)綠化、治安消防等政府公共服務(wù)，更亟需大規(guī)模建設(shè)道路交通、水電氣暖供應(yīng)、城市管網(wǎng)等基礎(chǔ)配套設(shè)施，傳統(tǒng)預(yù)算內(nèi)收入難以提供充足資金。1999-2018年，全國(guó)地方本級(jí)一般公共預(yù)算支出合計(jì)148.5萬(wàn)億元，而地方本級(jí)一般公共預(yù)算收入僅82.7萬(wàn)億元。土地出讓收入成為地方政府啟動(dòng)城市建設(shè)的重要財(cái)源，1999-2018年，全國(guó)土地出讓收入合計(jì)43萬(wàn)億元，覆蓋地方本級(jí)一般公共預(yù)算支出的29%。
房地產(chǎn)幫助農(nóng)轉(zhuǎn)非人口在城鎮(zhèn)安居樂(lè)業(yè)。一是為農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力提供充足的就業(yè)崗位和較高的收入水平。2018年農(nóng)民工總?cè)藬?shù)2.9億人，其中建筑業(yè)從業(yè)占比18.6%；建筑業(yè)月平均工資4209元，比農(nóng)民工整體水平高13.1%。隨著物管服務(wù)、房產(chǎn)中介、長(zhǎng)租公寓等勞動(dòng)力密集型細(xì)分領(lǐng)域快速發(fā)展，房地產(chǎn)將承接更多的農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力就業(yè)轉(zhuǎn)移。二是為大量新增城鎮(zhèn)人口提供住房。1998-2018年，我國(guó)經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化率年均提升1.3個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)常住人口年均增加2000萬(wàn)人。房地產(chǎn)通過(guò)市場(chǎng)化手段調(diào)動(dòng)社會(huì)資源大規(guī)模建設(shè)住房，不僅解決了福利分房時(shí)代下的城鎮(zhèn)住房短缺問(wèn)題，還有效滿(mǎn)足了快速城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的新增住房需求。1995年全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房面積尚且僅66.8億平， 2018年大幅提升至276億平。
房地產(chǎn)加速城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程、提升城市開(kāi)發(fā)水平。一是改善城市面貌。多樣化的房地產(chǎn)項(xiàng)目為城市風(fēng)貌注入多元化色彩。棚戶(hù)區(qū)和舊城改造改善了城市功能和面貌，但資金需求大、協(xié)調(diào)難度高，需要房企支持。二是減輕政府統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)的壓力，土地出讓后除道路外的部分都可由房企完成。商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，往往還需要在紅線(xiàn)內(nèi)建設(shè)園林綠化、學(xué)校醫(yī)院、社區(qū)商業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施。三是推動(dòng)新區(qū)建設(shè)和發(fā)展，加速城市擴(kuò)張。政府部門(mén)需要借助房企豐富的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)維經(jīng)驗(yàn)，打造聚攏人氣的商圈、環(huán)境優(yōu)美的住宅區(qū)和運(yùn)營(yíng)規(guī)范的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
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（四）房地產(chǎn)是提高居民居住品質(zhì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)升級(jí)的有力保障
房改是一次供給側(cè)改革，大幅提高了住房供給效率，激發(fā)了老百姓對(duì)居住品質(zhì)的追求，展現(xiàn)出嶄新的生活方式。
房改有效提高居民住房條件。一是家庭住房面積大幅增加。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1998年的18.7平方米增至2018年的39平方米，增長(zhǎng)1.1倍，年復(fù)合增幅3.8%。二是樓房占比提高，平房占比下降。2000-2015年，全國(guó)平房住戶(hù)占比由63.1%降至38.7%，年均下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。三是住房設(shè)施明顯改善。2000-2015年，城鎮(zhèn)家庭中擁有獨(dú)立廚房的住戶(hù)占比由84.7%升至92.4%，年均提升0.5個(gè)百分點(diǎn)；擁有獨(dú)立抽水廁所的住戶(hù)占比由42.1%升至74.2%，年均提升2.1個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)推動(dòng)居民住房消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了多層次升級(jí)。一是購(gòu)房觀念升級(jí)。1998年前買(mǎi)公房，解決“有房住”的問(wèn)題，此時(shí)消費(fèi)者的觀念是有房就行，多數(shù)公房沒(méi)有成熟規(guī)范的小區(qū)。1998年后買(mǎi)帶小區(qū)的商品房，實(shí)現(xiàn)對(duì)便民化居住服務(wù)的需求。物業(yè)管理行業(yè)也從無(wú)到有、逐漸發(fā)展成熟。進(jìn)入21世紀(jì)購(gòu)買(mǎi)品質(zhì)住宅，對(duì)園林綠化、建材品質(zhì)、一體化裝修等提出高要求，追求更有視野的生活理念，實(shí)現(xiàn)“住好房”。二是消費(fèi)區(qū)域升級(jí)。城市間由低能級(jí)城市到高能級(jí)城市升級(jí)，由中小城鎮(zhèn)向區(qū)域內(nèi)核心城市和大都市圈升級(jí)；城市內(nèi)由老區(qū)舊宅到新區(qū)新房升級(jí)。三是消費(fèi)品牌升級(jí)。購(gòu)房需求從缺乏建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)保障的地方中小房企向標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)、服務(wù)完善的品牌房企集中。2009-2018年，TOP3、TOP10和TOP20房企的市占率由3.5%、8.1%和11.8%分別增至12.6%、26.9%和 37.4%。憑借品牌溢價(jià)、精裝交房、智能家居、優(yōu)質(zhì)物業(yè)等優(yōu)勢(shì)，品質(zhì)住宅占據(jù)主流。以精裝修為例，90年代末首次在廣州、上海等城市出現(xiàn)，2005年恒大率先開(kāi)啟全精裝交房的業(yè)內(nèi)風(fēng)潮，2018年全國(guó)全裝修滲透率提升至23%以上，一線(xiàn)城市則提升至56%。
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（五）房地產(chǎn)是增加居民收入、財(cái)富和消費(fèi)的主力軍
房地產(chǎn)帶動(dòng)居民收入增長(zhǎng)，促進(jìn)居民財(cái)富增值，讓居民消費(fèi)能力提升、消費(fèi)底氣增強(qiáng)。第一，房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，吸納大量就業(yè)人口，增加居民收入。2017年房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)444.8萬(wàn)人，建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)2643.2萬(wàn)人，合計(jì)占城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)的7.3%。第二，房地產(chǎn)是我國(guó)居民資產(chǎn)的壓艙石，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶動(dòng)資產(chǎn)增值。2000-2018年，城鎮(zhèn)住房總價(jià)值從17萬(wàn)億增長(zhǎng)至261萬(wàn)億，人均住房?jī)r(jià)值從3.7萬(wàn)元增長(zhǎng)至31.4萬(wàn)元，分別增長(zhǎng)14.4倍和7.5倍。
房地產(chǎn)為居民消費(fèi)持續(xù)升級(jí)提供堅(jiān)實(shí)保障。衣食住行是居民基本生存需求，在消費(fèi)中優(yōu)先滿(mǎn)足。20年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)居民收入快速增長(zhǎng)，家庭恩格爾系數(shù)從44.7持續(xù)下降至27.7。城鎮(zhèn)家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，1985至2018年，用于吃穿用的支出占比由75.4%快速下降至40.9%，而用于居住和交通通訊的占比從6.9%大幅增加至37.3%。要實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的進(jìn)一步升級(jí)，必須依靠居住條件的群體性成規(guī)模持續(xù)改善。房改有效激活了住房市場(chǎng)，1978至2018年，城鎮(zhèn)居民套戶(hù)比從0.81上升至1.09，實(shí)現(xiàn)了從全民蝸居到基本適居的飛躍，為消費(fèi)繼續(xù)升級(jí)打下堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，未來(lái)用于教育醫(yī)療、休閑娛樂(lè)等的支出將進(jìn)一步上升。
隨著全精裝交房和配套完善的小區(qū)式住宅推廣、家居環(huán)境改善，房地產(chǎn)對(duì)建材、家電家具等下游產(chǎn)品消費(fèi)帶動(dòng)力大幅增強(qiáng)。1998-2018年，商品房銷(xiāo)售面積由1.2億平增長(zhǎng)至17.2億平，帶動(dòng)水泥和鋼材銷(xiāo)量由6.2億噸增長(zhǎng)至32.6億噸，家用電冰箱、洗衣機(jī)、彩電和空調(diào)由0.67億臺(tái)增長(zhǎng)至5.6億臺(tái)。
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三、直面我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題
二十年來(lái)，我國(guó)住房制度日臻完善，塑造了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，但尚存在一些問(wèn)題：1、住房金融層面，貨幣超發(fā)助推房?jī)r(jià)上漲，變動(dòng)頻繁的信貸政策不利于市場(chǎng)穩(wěn)定。2、土地供應(yīng)方面，人地分離、供需錯(cuò)配，導(dǎo)致一二線(xiàn)高房?jī)r(jià)、三四線(xiàn)高庫(kù)存。3、稅收方面，重建設(shè)交易輕保有，隨著存量房時(shí)代漸行漸近，地方政府“土地財(cái)政”面臨轉(zhuǎn)型。4、住房保障方面，供給不連續(xù)，進(jìn)入門(mén)檻高退出門(mén)檻低，尚未做到應(yīng)保盡保。5、住房供應(yīng)方面，重購(gòu)買(mǎi)輕租賃，住房租賃制度不完善、市場(chǎng)不成熟。
（一）金融：貨幣超發(fā)助漲房?jī)r(jià)，政策連續(xù)性有待加強(qiáng)
貨幣超發(fā)助漲房?jī)r(jià)。中國(guó)過(guò)去20年經(jīng)濟(jì)發(fā)展和貨幣發(fā)行不同步。1998-2017年，中國(guó)名義GDP增長(zhǎng)9倍，同期M2從10萬(wàn)億增至169萬(wàn)億，增長(zhǎng)16倍。2017年中國(guó)M2/名義GDP為204%，高于美國(guó)、日本、歐洲。根據(jù)貨幣數(shù)量方程MV=PQ，若貨幣供應(yīng)增速持續(xù)超過(guò)名義GDP增速，商品價(jià)格上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)成為重要的貨幣蓄水池，幫助穩(wěn)定物價(jià)、平抑通脹，但也推升了房?jī)r(jià)，如2009年、2012年、2015年，“M2增速-名義GDP增速”與全國(guó)新建商品住宅價(jià)格漲幅走勢(shì)一致。
信貸政策變動(dòng)頻繁，不利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。金融穩(wěn)，則房地產(chǎn)穩(wěn)。中國(guó)住房金融政策被作為穩(wěn)周期的調(diào)控手段，變動(dòng)頻繁，2003年至今累計(jì)動(dòng)用全國(guó)性金融調(diào)控達(dá)12次，首付比例在20%-60%之間變動(dòng)，利率在基準(zhǔn)利率7折-1.3倍間變動(dòng)。不穩(wěn)定的住房信貸政策不利于市場(chǎng)平穩(wěn)，居民在政策放松時(shí)過(guò)度加杠桿。2014年930至2016年202住房信貸政策不斷放松，包括放寬貸款資質(zhì)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和增加利率折扣等，刺激居民貸款買(mǎi)房。住房貸款發(fā)放額/GDP從2014年5.4%跳升至2016年10.8%；居民部門(mén)杠桿率從2014年35.7%上升至2017年48.4%，在發(fā)展中國(guó)家中已處于較高水平。
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（二）土地：人地分離、供需錯(cuò)配
人地分離、供需錯(cuò)配，導(dǎo)致我國(guó)一線(xiàn)和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高、三四線(xiàn)庫(kù)存高。人隨產(chǎn)業(yè)走，人口向收入更高的核心城市和大城市群流動(dòng)。但長(zhǎng)期以來(lái)，在“控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市混合小城鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)化思路指導(dǎo)下，我國(guó)大力發(fā)展中小城市、控制大城市尤其是特大城市規(guī)模。以25個(gè)典型城市2009-2017年的供地情況為例，四個(gè)一線(xiàn)城市新增常住人口的人均新增住宅用地建筑面積均不足20平米，濰坊、連云港等三四線(xiàn)城市達(dá)190平米以上，湘潭、西安、綿陽(yáng)常住人口負(fù)增長(zhǎng)的同時(shí)持續(xù)大量供地。土地的城鎮(zhèn)化跟不上人的城鎮(zhèn)化，一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市人口快速增長(zhǎng)但土地供給不足，推高房?jī)r(jià)，而三四線(xiàn)城市土地供給快于人口增長(zhǎng)，導(dǎo)致庫(kù)存上升。
（三）稅收：重建設(shè)交易輕保有，土地財(cái)政難以長(zhǎng)期持續(xù)
我國(guó)地方財(cái)政高度依賴(lài)土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收。2017年，地方本級(jí)財(cái)政收入中，土地出讓收入占比34.6%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收占比14.9%。這些稅收集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，2017年房地產(chǎn)相關(guān)稅收中開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)規(guī)模占地方財(cái)政收入的比重分別為8.1%、3.8%和3.3%。
地方政府財(cái)政收入可持續(xù)性在存量房時(shí)代面臨挑戰(zhàn)。隨著我國(guó)城市化推進(jìn)，新房成交占比正不斷下降，進(jìn)入存量房時(shí)代是大勢(shì)所趨。2013年，北京、上海、深圳二手房/新房成交套數(shù)比均突破1，分別為1.00、1.08和1.54，率先邁入存量房市場(chǎng)；其他熱點(diǎn)城市二手房成交占比均逐步提升。長(zhǎng)期看，隨著大規(guī)模住房建設(shè)時(shí)代進(jìn)入尾聲，房地產(chǎn)拿地、新開(kāi)工總量減少，土地出讓收入和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅收規(guī)模增速降低是趨勢(shì)，地方政府的土地財(cái)政難以維繼。
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（四）住房保障：供給不連續(xù)，進(jìn)入門(mén)檻高退出門(mén)檻低
保障房供給不連續(xù)。中國(guó)住房保障1995年起步，1998年被置于中心位置，2003年起缺位，2007年為調(diào)控房地產(chǎn)過(guò)熱重啟，2008年出于托底基建的目的開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)，保障房制度承擔(dān)了部分調(diào)控職能，穩(wěn)定成熟的住房保障體系有待完善。
進(jìn)入門(mén)檻高，退出門(mén)檻低。多數(shù)保障房如經(jīng)濟(jì)適用房，申請(qǐng)條件要求“具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶(hù)口”、“家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)”，通過(guò)戶(hù)籍和收入限制將非戶(hù)籍家庭以及收入水平不在規(guī)定范圍內(nèi)的家庭排除在外，進(jìn)入門(mén)檻較高。但在退出機(jī)制上，經(jīng)濟(jì)適用房房主5年后擁有全部產(chǎn)權(quán)，“可以按市場(chǎng)價(jià)格出售”，“按屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款”，退出門(mén)檻相對(duì)較低，購(gòu)房者可獲得較大退出收益。近年來(lái)北京等地推行的“共有產(chǎn)權(quán)房”是優(yōu)化住房保障缺陷的有益嘗試，在進(jìn)入端放開(kāi)戶(hù)籍限制，退出端規(guī)定轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為代持機(jī)構(gòu)或其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。
（五）住房供應(yīng)：住房租賃市場(chǎng)尚不成熟、制度不完善
1998年以來(lái)，住房供應(yīng)體系以售為主，重銷(xiāo)售輕租賃。2015年城鎮(zhèn)居民租賃比例21%，低于多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，如德國(guó)、日本、英國(guó)、美國(guó)租賃比例分別為55%、39%、37%、36%。低租賃比率與房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于增量房階段有關(guān)，也與租賃制度不完備有關(guān)。租賃市場(chǎng)管理主要依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》（1994）和《商品房屋租賃管理辦法》（2010），無(wú)專(zhuān)項(xiàng)法律；此外租賃市場(chǎng)還存在多項(xiàng)痛點(diǎn)，包括房源單一，個(gè)人房源占比達(dá)83%；熱點(diǎn)城市房源不足，如北京存在1/3供需缺口；租購(gòu)不同權(quán)，承租人難以享受優(yōu)質(zhì)的城市公共資源等。
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四、建議：推動(dòng)住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展
房地產(chǎn)是周期之母，住房制度則是一國(guó)之重器，也是深植于一國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基因密碼。有因必有果，什么樣的政策和制度，就有什么樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行結(jié)果。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，很大程度上跟我國(guó)基本住房制度有關(guān)，要實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根本上取決于住房制度改革和長(zhǎng)效管理機(jī)制完善。
（一）持續(xù)完善住房市場(chǎng)和保障兩個(gè)體系
住房制度堅(jiān)持 “房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位、完善住房市場(chǎng)和保障兩個(gè)體系，回歸解決居民住房問(wèn)題。以市場(chǎng)化的商品住房為主、加大各類(lèi)保障性住房供應(yīng)力度，形成“高收入靠市場(chǎng)、中等收入有支持、低收入能保障”的階梯化住房供給結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)體系要維護(hù)房?jī)r(jià)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)快速上漲則需求涌入保障房體系，政府財(cái)政負(fù)擔(dān)過(guò)重；房?jī)r(jià)大幅下跌則造成居民財(cái)富縮水、收入下降，誘發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)完善以廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶(hù)區(qū)改造安置房、共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系，降低進(jìn)入門(mén)檻、提高退出門(mén)檻。其中，廉租房實(shí)現(xiàn)低收入住房困難家庭基本應(yīng)保盡保，改善中等偏下收入家庭住房條件；公租房緩解新就業(yè)無(wú)房職工、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)外來(lái)務(wù)工人員住房困難；經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房等配售型保障房解決“夾心層”住房困難；棚改房等安置住房讓城鎮(zhèn)危舊住房中的困難群眾“出棚進(jìn)樓”。
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（二）繼續(xù)推進(jìn)租售并舉的住房供應(yīng)體系
大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。第一，培育多元化的市場(chǎng)供應(yīng)主體，包括發(fā)展住房租賃企業(yè)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)、規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)、支持個(gè)人出租住房。第二，加大力度鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。立法保護(hù)租約，簡(jiǎn)化公積金支付房租的提取手續(xù)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供個(gè)人住房租賃金融服務(wù)，豐富非戶(hù)籍承租人申領(lǐng)居住證后享受的公共服務(wù)，加強(qiáng)保障承租人合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)租金水平穩(wěn)定等。第三，繼續(xù)完善住房租賃支持政策。對(duì)個(gè)人和企業(yè)出租住房給予稅收優(yōu)惠，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在有效風(fēng)控前提下對(duì)住房租賃企業(yè)提供融資服務(wù)，支持住房租賃企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)可控基礎(chǔ)上進(jìn)行直接融資，鼓勵(lì)地方政府多渠道增加低成本租賃住房用地供應(yīng)。第四，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管，規(guī)范行業(yè)運(yùn)行。落實(shí)地方政府管理本地區(qū)租賃住房市場(chǎng)的主體責(zé)任，提高中介從業(yè)門(mén)檻，建立行業(yè)運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，披露管理機(jī)構(gòu)和人員的信用信息，限制機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)張規(guī)模，設(shè)立營(yíng)業(yè)保證金制度，嚴(yán)懲管理機(jī)構(gòu)欺詐行為。
（三）保持貨幣金融政策連續(xù)性和穩(wěn)定性
房地產(chǎn)短期看金融，房地產(chǎn)過(guò)度金融化是風(fēng)險(xiǎn)之源，金融穩(wěn)健是治本之策。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，貨幣金融政策穩(wěn)則房?jī)r(jià)穩(wěn)，貨幣金融政策頻繁波動(dòng)則易催生泡沫。德國(guó)之所以能創(chuàng)造房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定的奇跡，穩(wěn)健中性的貨幣政策與住房金融體系發(fā)揮重要作用。日本的兩次房地產(chǎn)泡沫與其頻繁變動(dòng)的貨幣金融政策直接相關(guān)。
當(dāng)前既要防止貨幣放水刺激房地產(chǎn)泡沫，又要防止主動(dòng)刺破引發(fā)重大金融風(fēng)險(xiǎn)。一是堅(jiān)持差異化的住房信貸政策，支持剛需和改善群體購(gòu)房自住，控制投資性購(gòu)房；二是避免住房金融政策調(diào)整過(guò)快過(guò)急，導(dǎo)致市場(chǎng)短期內(nèi)劇烈波動(dòng)，引發(fā)處置風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；三是對(duì)房企融資保持平穩(wěn)。合理支持開(kāi)發(fā)投資需求，避免融資收緊推高開(kāi)發(fā)成本。正常的業(yè)務(wù)要允許開(kāi)展，限制不規(guī)范的業(yè)務(wù)要循序漸進(jìn)，開(kāi)前門(mén)關(guān)后門(mén)，不搞運(yùn)動(dòng)式一刀切。當(dāng)前要支持并購(gòu)融資，促使龍頭房企并購(gòu)存在經(jīng)營(yíng)困難的中小房企成為化解房地產(chǎn)不良資產(chǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)的主力軍。
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（四）人地掛鉤，供求平衡，優(yōu)化土地供應(yīng)
房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融，人口是需求，土地是供給，金融是杠桿。加強(qiáng)城鎮(zhèn)常住人口和房地產(chǎn)庫(kù)存的監(jiān)管統(tǒng)計(jì)，并據(jù)以動(dòng)態(tài)優(yōu)化不同地區(qū)的土地供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。第一，繼續(xù)改革完善“人地掛鉤”政策。目前推行的“人地掛鉤”主要是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口與建設(shè)用地供應(yīng)量掛鉤，并不能解決熱點(diǎn)城市人口流入與住房供應(yīng)緊張之間的矛盾。未來(lái)應(yīng)推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、完善跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，增加人口流入城市建設(shè)用地供應(yīng)。第二，嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”政策。對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存緊張、房?jī)r(jià)具有上漲壓力的城市適度增加建設(shè)用地供應(yīng)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存積壓、房?jī)r(jià)具有下跌風(fēng)險(xiǎn)的城市調(diào)減建設(shè)用地供應(yīng)指標(biāo)。第三，優(yōu)化城市工業(yè)用地、住宅用地和商業(yè)用地結(jié)構(gòu)。優(yōu)先保障住房，以及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等民生和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，合理安排必要的產(chǎn)業(yè)用地。
（五）穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革
房地產(chǎn)稅改革的根本目的在于給地方創(chuàng)造穩(wěn)定稅源，健全地方稅體系，推動(dòng)“土地財(cái)政”在完成城鎮(zhèn)化的階段使命后成功轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)稅改革，方向是將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅二稅合一，并對(duì)個(gè)人住房開(kāi)征房地產(chǎn)稅。在節(jié)奏上，立法先行，在全國(guó)人大經(jīng)過(guò)審議形成法律，在具體實(shí)施時(shí)，對(duì)地方政府充分授權(quán)、分步推進(jìn)。
房地產(chǎn)稅在短期內(nèi)將顯著影響購(gòu)房預(yù)期，沖擊房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)。在實(shí)施范圍上不要全國(guó)同時(shí)推行，可選取條件成熟的城市先行試點(diǎn)，再總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、逐步推廣。給予地方政府更多的自主權(quán)，對(duì)于從主城區(qū)到郊區(qū)、從新房到存量房、從人均免征面積和稅率等，不同的城市因地制宜制定不同的標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅和直接稅，出臺(tái)方案應(yīng)充分考慮居民的稅收負(fù)擔(dān)，針對(duì)中低收入家庭、特殊用途住房，設(shè)立合適的稅收優(yōu)惠。
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（六）健全房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制
在總結(jié)過(guò)往調(diào)控政策的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)基礎(chǔ)上，穩(wěn)妥實(shí)施和健全完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
一是將合理有效的短期調(diào)控升級(jí)到制度化，建立金融、土地、財(cái)稅、住房保障、市場(chǎng)管理等一攬子長(zhǎng)效管理機(jī)制。如在大量人口流入的一二線(xiàn)城市增加共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房供應(yīng)；“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建”等創(chuàng)新土地出讓模式逐步替代價(jià)高者得的傳統(tǒng)模式，打破地價(jià)推升房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)拉升地價(jià)的循環(huán)；盤(pán)活集體土地，促進(jìn)土地供需動(dòng)態(tài)平衡；堅(jiān)持差別化信貸政策，嚴(yán)防違規(guī)加杠桿購(gòu)房，保持居民杠桿穩(wěn)中有降等。
二是適度修正不合時(shí)宜的調(diào)控政策，如限售、限價(jià)、限簽。這些政策是在炒房活躍、房?jī)r(jià)非理性上漲時(shí)期的應(yīng)急措施，當(dāng)前市場(chǎng)降溫，政策已有修正必要。限售限制產(chǎn)權(quán)自主交易，影響業(yè)主資金周轉(zhuǎn)和自住性購(gòu)房；限價(jià)人為扭曲價(jià)格，導(dǎo)致新房二手房?jī)r(jià)格倒掛；限簽造成網(wǎng)簽堰塞湖，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真。
三是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制重在“管理”，而非單方面收緊調(diào)控；政策有保有壓、有松有緊，堅(jiān)持一城一策、因城施策。賦予地方政府更大的決策權(quán)和更豐富的工具箱，承擔(dān)地方主體責(zé)任，中央通過(guò)完善市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)預(yù)警和考核評(píng)價(jià)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。